Nos últimos anos, Florianópolis viveu uma transformação silenciosa em seu território. Nesse contexto, terrenos começaram a ser regularizados, processos antigos voltaram a avançar e, aos poucos, bairros inteiros passaram a sair da informalidade. No centro desse movimento, está uma legislação pouco conhecida fora do meio técnico, mas decisiva para milhares de moradores: a Lei Complementar 374.

Com a prorrogação da lei até dezembro de 2026, abriu-se uma das janelas mais estratégicas dos últimos anos para quem precisa legalizar uma casa, um comércio ou um edifício construído fora dos padrões atuais.

Este artigo explica, de forma clara e prática, o que é a Lei 374, quem pode utilizá-la e, sobretudo, por que este momento é tão decisivo para Florianópolis.

O que é a Lei 374?

A Lei Complementar 374 é uma norma municipal criada para enfrentar um problema estrutural da cidade: a grande quantidade de edificações construídas sem projeto aprovado, fora dos parâmetros do Plano Diretor e do Código de Obras, ou sem qualquer licença formal.

Além disso, a lei também alcança obras executadas de forma diferente do que foi aprovado originalmente, bem como ampliações realizadas sem o devido licenciamento.

Nesse contexto, em vez de exigir que essas construções sejam demolidas ou completamente reformadas para atender regras atuais, muitas vezes inviáveis, a 374 imprime um regime de flexibilização urbanística para edificações mais antigas.

Na prática, isso significa permitir a legalização de imóveis mesmo quando eles:

Não atendam recuos atuais
Ultrapassem índices construtivos
Tenham sido construídos sem alvará
Não tenham projeto aprovado

Desde que, naturalmente, tenham sido construídos até uma data específica e passem por avaliação técnica.

Mas se a 374 é de 2010, o que faz ser tão relevante nesse momento?

A pergunta é legítima. Afinal, trata-se de uma legislação criada há mais de uma década.

O ponto central, no entanto, está na sua vigência. A Lei 374 perdeu validade em 31 de dezembro de 2024. Com isso, ao longo de 2025, todos os processos que dependiam de suas flexibilizações ficaram paralisados, aguardando uma nova legislação ou a prorrogação do prazo.

Durante esse período, os pedidos precisaram seguir exclusivamente o rito ordinário do Plano Diretor, mais rígido, mais caro e, em muitos casos, inviável para edificações antigas.

O marco legal: dezembro de 2020

Toda legislação de regularização trabalha com um marco temporal. No caso da Lei 374, esse marco foi atualizado para dezembro de 2020, conforme alteração consolidada pela Lei Complementar nº 707/2021.

A partir dessa definição, passou a valer a seguinte regra:

Todas as edificações concluídas até dezembro de 2020 podem ser enquadradas na Lei 374.

Ou seja, não importa se:

A edificação nunca teve projeto;
Nunca obteve habite-se;
Nunca passou por qualquer processo de regularização.

O critério central é a data da construção, não a situação documental atual do imóvel.

O que mudou com a prorrogação da lei

Originalmente, a Lei 374 vigorava até dezembro de 2024. Com o encerramento desse prazo, o ano de 2025 foi marcado por insegurança jurídica e paralisação de processos.

No entanto, ao final de 2025, a Câmara de Vereadores aprovou a prorrogação da lei até 31 de dezembro de 2026.

É fundamental entender o que foi prorrogado:

O prazo para protocolar o pedido
O prazo de construção

Ou seja:

A construção precisa ser anterior a dezembro de 2020, e pode ser legalizada com os benefícios das flexibilizações da 374 até 31 de dezembro de 2026.

Que tipos de imóveis podem usar a Lei 374?

A Lei 374 possui aplicação ampla. Por isso, de modo geral, ela pode ser utilizada para:

Casas unifamiliares
Prédios residenciais
Comércios
Escritórios
Construções em condomínios

Mais do que o uso, o que determina a aplicação da lei é a data da construção e a condição urbanística da edificação (irregular ou clandestina).

Durante o processo, o município analisa o uso existente ou pretendido, que deve ser compatível com o zoneamento e com a legislação urbanística vigente.

O que a Lei 374 flexibiliza, e o que ela não flexibiliza

Um dos equívocos mais comuns é imaginar que a Lei 374 funcione como uma anistia irrestrita. Não funciona.

O que a Lei 374 flexibiliza

A lei permite a regularização de edificações que não atendem integralmente aos parâmetros urbanísticos, flexibilizando aspectos formais da construção, como:

Recuos
Índices construtivos
Altura
Implantação no lote

Esses elementos dizem respeito ao desenho urbano, e a legislação admite exceções justamente para regularizar edificações já consolidadas no território.

O que a Lei 374 NÃO flexibiliza

Por outro lado, a Lei 374 não flexibiliza itens que impactam diretamente a coletividade, a saúde pública e o meio ambiente. Entre eles, destacam-se:

Tratamento de esgoto
Abastecimento de água
Calçadas
Acessibilidade
Espaço adequado para lixeiras

Esses elementos permanecem obrigatórios porque produzem efeitos que vão muito além do limite do lote. Na prática, eles interferem diretamente em:

O meio ambiente
A qualidade da água
A mobilidade urbana
A saúde da população

Em síntese

Dessa forma, a Lei 374 permite regularizar a forma da edificação, mas impõe responsabilidade com a cidade.

Ela não elimina regras essenciais. Ao contrário, corrige distorções urbanísticas consolidadas no território sem abrir mão do interesse coletivo.

Por que isso é tão relevante agora?

Florianópolis entrou, definitivamente, em uma nova fase de regularização urbana.

Nos últimos meses:

Processos do Floripa Regular começaram a ser finalizados;
Terrenos antes irregulares passaram a receber matrícula individualizada;
O município intensificou a fiscalização e o cruzamento de dados cadastrais, fiscais e imobiliários.

Com a regularização do terreno, surge um novo gargalo: a edificação.

Muitos imóveis estão hoje em terrenos regularizados ou em processo de regularização, mas possuem construções que não atendem integralmente aos parâmetros urbanísticos atuais.

É exatamente nesse ponto que a Lei 374 se torna estratégica. Sem ela, diversas edificações consolidadas simplesmente não conseguiriam ser legalizadas.

Regularizar não é só papel. É cidade.

Quando uma edificação passa por um processo de legalização, ela não se regulariza apenas documentalmente.

Na prática, o imóvel passa a contar com:

Esgoto tratado;
Ventilação adequada;
Condições sanitárias mínimas;
Acessibilidade no passeio;
Integração com a infraestrutura urbana.

Cada imóvel regularizado melhora o entorno: o solo, os corpos d’água, as ruas e a saúde coletiva.

Por isso, a regularização é uma política urbana, não apenas um ato patrimonial.

2026: um ano de organização

A prorrogação da Lei 374 até dezembro de 2026 cria uma janela rara: tempo suficiente para planejar com estratégia, mas não para adiar decisões.

Ao mesmo tempo, o Brasil avança para um novo ciclo de organização cadastral e tributária, que exige imóveis cada vez mais bem documentados e compatíveis com a legislação urbana.

A aprovação de projetos antes da construção é obrigatória há décadas. A Lei 374 não cria essa obrigação, ela flexibiliza sua aplicação, permitindo regularizar o que já existe sem exigir reconstruções inviáveis.

Nesse cenário, 2026 se consolida como o ano de colocar o patrimônio em ordem. Não por medo da fiscalização, mas por inteligência patrimonial, segurança jurídica e responsabilidade com a cidade.

Lei 374/2010 em Florianópolis: o que mudou e por que 2026 é um ano chave para regularizar edificações

A Lei complementar 374/2010 dispõe sobre a regularização de construções irregulares e clandestinas na forma que especifica, de atividade não residencial sem licença para funcionamento e dá outras providências.