Como saber se um apartamento está regularizado em Florianópolis?

Seu apartamento pode estar irregular — e você só descobrirá quando precisar vender

Muita gente compra um apartamento acreditando que toda a documentação está em dia. O condomínio funciona normalmente, o IPTU chega todos os anos e nada parece indicar qualquer problema.

Mas existe uma situação bastante comum em Florianópolis: edifícios que aparentam estar totalmente regularizados, mas que ainda possuem pendências importantes perante o Registro de Imóveis.

O problema costuma surgir justamente nos momentos em que a regularização se torna indispensável, como na venda do imóvel, em processos de inventário, financiamentos bancários ou transferências de propriedade.

Como saber se um apartamento está realmente regularizado?

Para que um apartamento esteja plenamente regularizado, ele deve possuir uma matrícula individual registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

A matrícula funciona como a “certidão de nascimento” do imóvel. Cada unidade de um edifício deve possuir sua própria matrícula, contendo todas as informações legais sobre aquele apartamento.

Por exemplo, em um prédio com 10 apartamentos, devem existir 10 matrículas individuais – uma para cada unidade – além da matrícula que deu origem ao empreendimento.

É nessa matrícula que constam informações como o proprietário, a área privativa, a fração ideal do terreno, as áreas comuns vinculadas e eventuais registros ou averbações realizados ao longo da vida do imóvel.

Muitas pessoas chamam qualquer documento de propriedade de “escritura”, mas a matrícula é o documento que identifica oficialmente o imóvel perante o Registro de Imóveis. Nela constam informações como:

• proprietário;
• identificação da unidade;
• área privativa;
• áreas comuns vinculadas;
• vaga de garagem, quando houver;
• histórico de registros e averbações do imóvel.

Em alguns edifícios, especialmente os mais antigos ou que tiveram problemas no processo de legalização, ainda existe apenas uma matrícula geral da área ou da construção. Em outros casos, o comprador recebeu apenas um contrato de compra e venda.

Na prática, os moradores ocupam seus apartamentos normalmente, mas juridicamente as unidades ainda não estão individualizadas da forma adequada.

Se você se identificou com algum desses problemas, fique tranquilo que tem como resolver.

A solução vai muito além do cartório

A regularização de um edifício não depende apenas do Registro de Imóveis.

Antes da individualização das unidades, a edificação precisa atender exigências técnicas e obter aprovações junto aos órgãos competentes, como:

• Prefeitura Municipal;
• Corpo de Bombeiros;
• Vigilância Sanitária;

Dependendo da localização e das características da edificação, também podem existir análises relacionadas a questões ambientais, patrimônio histórico ou áreas sob influência da União.

Além da documentação, são avaliados aspectos fundamentais para a segurança e o funcionamento da edificação, incluindo:

• segurança estrutural;
• prevenção contra incêndio;
• acessibilidade;
• circulação e acessos;
• abastecimento de água e energia;
• drenagem;
• sistema de esgotamento sanitário;
• condições sanitárias da edificação.

O Habite-se não resolve tudo

Existe um detalhe importante que muitos proprietários desconhecem:

Ter o Habite-se não significa, necessariamente, que os apartamentos possuem matrícula individual.

É relativamente comum encontrar edifícios que obtiveram o Habite-se, mas nunca concluíram as etapas necessárias para a individualização das unidades no Registro de Imóveis.

Nesses casos, ainda podem ser necessários procedimentos como:

• instituição de condomínio;
• registro da convenção condominial;
• averbação da construção;
• abertura das matrículas individuais das unidades.

Somente após essas etapas cada apartamento passa a possuir sua própria identidade jurídica, proporcionando maior segurança aos proprietários.

A regularização junto ao Corpo de Bombeiros também é fundamental

Edificações multifamiliares precisam atender às exigências de segurança contra incêndio estabelecidas pelo Corpo de Bombeiros.

Além da aprovação inicial da edificação, muitos condomínios precisam manter suas licenças e sistemas de segurança atualizados ao longo do tempo.

Não é raro que a falta dessa regularização seja descoberta apenas após fiscalizações, notificações ou aplicação de multas.

Nem toda edificação pode ser regularizada sem adequações

Em Florianópolis, a Lei Complementar nº 374 permite a flexibilização de determinados parâmetros urbanísticos para processos de legalização de edificações concluídas até dezembro de 2020.

Já as edificações mais recentes devem atender integralmente às exigências do Código de Obras e do Plano Diretor vigentes.

Além disso, algumas construções apresentam irregularidades que vão além da documentação, incluindo problemas técnicos ou construtivos que precisam ser solucionados antes da obtenção do Habite-se ou da regularização definitiva.

Por esse motivo, não recomendamos realizar adequações ou obras corretivas sem uma análise técnica prévia e sem a definição da estratégia de regularização junto aos órgãos competentes.

O diagnóstico técnico é uma das etapas mais importantes do processo, pois permite identificar quais exigências efetivamente precisam ser atendidas e quais caminhos são viáveis para cada situação.

O maior erro é deixar para resolver apenas quando surge uma necessidade

Grande parte dos problemas relacionados à regularização poderia ser tratada com mais tranquilidade se fosse identificada antecipadamente.

O desafio é que muitos proprietários só descobrem a existência das pendências quando precisam vender o imóvel, realizar um inventário ou contratar um financiamento.

Nesse momento podem surgir situações como:

• venda impedida ou dificultada;
• desvalorização;
• financiamento negado;
• dificuldades em inventários e partilhas;
• conflitos entre proprietários;
• notificações e multas administrativas.

Ter pressa neste processo só gera desgaste emocional. É importante lembrar que os processos de regularização costumam envolver diversas etapas técnicas e administrativas. Dependendo da complexidade do caso e dos órgãos envolvidos, os prazos frequentemente superam um ano até a conclusão de todas as etapas.

Como a Tellus pode ajudar

A Tellus Urbanismo atua na regularização de edificações em Florianópolis, auxiliando condomínios, síndicos e proprietários em todas as etapas técnicas, urbanísticas e documentais necessárias para a legalização dos imóveis.

Cada edificação possui características próprias e, por isso, o primeiro passo é sempre realizar um diagnóstico técnico para identificar a situação atual do imóvel e definir o caminho mais seguro para sua regularização.

Se você tem dúvidas sobre Habite-se, matrícula individual, individualização de condomínio ou qualquer outra questão relacionada à documentação do seu apartamento, buscar orientação técnica antes de precisar vender ou transferir o imóvel pode evitar custos, atrasos e dores de cabeça no futuro.