Como regularizar seu imóvel para conseguir vender financiado

Se você tem um imóvel parado há meses, ou anos, no mercado, a pergunta que precisa ser feita não é “por que ninguém compra?”, mas sim “meu imóvel pode ser financiado?”.

Em Florianópolis (e no Brasil inteiro), a maioria das vendas imobiliárias depende de financiamento bancário. E aqui está o ponto-chave: banco não financia imóvel irregular. Não é birra. É regra.

Neste artigo, vamos explicar de forma clara e prática:

• Por que imóveis irregulares não passam pelo banco;
• Quais são as irregularidades mais comuns;
• Como funciona, na prática, a regularização;
• O caminho para destravar a venda financiada.

Este conteúdo é baseado na experiência real da equipe da Tellus Urbanismo, que atua diariamente com regularização, legalização e viabilização de imóveis em Florianópolis.

Por que o banco reprova um imóvel?

Quando um comprador busca financiamento, o banco analisa duas coisas:

1. O comprador (renda, crédito, histórico);
2. O imóvel (documentação, legalidade e segurança).

O imóvel é a garantia do banco. Se algo der errado, é ele que ficará com o bem. Por isso, o banco exige segurança jurídica total.

Na prática, isso significa que o banco vai verificar se:

• Existe matrícula individualizada no Registro de Imóveis;
• A matrícula está no nome do real proprietário;
• Tudo o que está construído no terreno está aprovado e averbado;
• O uso do imóvel (residencial ou comercial) está correto;
• O imóvel tem habite-se e atende às exigências legais.

Se a documentação não bate com a realidade, o financiamento é negado. Simples assim.

As irregularidades mais comuns que travam a venda

Aqui estão situações que aparecem todos os dias no escritório da Tellus:

1. Imóvel sem matrícula

Contrato de compra e venda não é propriedade.

Sem a escritura de propriedade com nº de matrícula, do Registro de Imóveis, você não é reconhecido legalmente como dono, e o banco não financia.

2. Construção não regularizada

Você até tem matrícula, mas:

• Construiu sem projeto aprovado;
• Tem ampliação que não consta no projeto;
• Fez área gourmet, edícula, quiosque ou mais um pavimento sem legalização;
• O habite-se é antigo e não reflete a realidade atual.

Se o que está no papel não é o que existe no terreno, o banco reprova.

3. Diferença de metragem

Na matrícula consta 400m², mas na realidade são 500m².

Ou o contrário.

Essa diferença precisa ser corrigida por meio de retificação de matrícula. Documento que não bate com a realidade não passa na vistoria do banco.

4. Uso do imóvel irregular

Era residencial e virou comercial.

Ou o imóvel funciona como comércio sem que isso esteja formalmente aprovado.

Nesse caso, além da prefeitura, entram exigências da vigilância sanitária, bombeiros, acessibilidade.

5. Apartamentos sem individualização

Muito comum em Florianópolis:

• Prédios antigos;
• Compra apenas com contrato;
• Um único registro para todo o prédio.

Sem individualização das unidades, não existe financiamento possível.

O que é necessário para vender um imóvel financiado?

De forma objetiva, o imóvel precisa ter:

• Matrícula individualizada;
• Matrícula no nome do proprietário;
• Projeto aprovado e construção licenciada na prefeitura;
• Habite-se emitido;
• Averbação da construção na matrícula;
• Uso correto (residencial ou comercial);
• Conformidade com vigilância sanitária e bombeiros, quando aplicável.

É isso que o banco verifica. Sem exceções.

Como funciona a regularização na prática?

Cada imóvel exige um diagnóstico específico, mas o caminho costuma seguir estas etapas:

1. Diagnóstico técnico e documental

Análise completa da documentação existente e da situação real do imóvel.

Aqui se define qual é o problema e qual o melhor caminho legal.

2. Regularização do terreno (se necessário)

Quando não existe matrícula ou ela está irregular, aplica-se:

• Regularização fundiária (REURB);
• Programas como o Floripa Regular;
• Ou outros instrumentos legais, conforme o caso.

O objetivo é chegar à matrícula individualizada.

3. Legalização da edificação

Inclui:

• Levantamento arquitetônico;
• Projeto legal;
• Projeto hidrossanitário;
• Aprovação na prefeitura;
• Tramitação na vigilância sanitária;
• Emissão do habite-se.

Esse processo garante segurança, legalidade e valorização.

4. Averbação no Registro de Imóveis

Depois de aprovado, tudo é averbado na matrícula.

A partir desse momento, o imóvel está apto para financiamento.

5. Caso dos apartamentos

Em edificações multifamiliares, o processo envolve:

• Regularização do terreno;
• Legalização do prédio inteiro;
• Aprovação nos bombeiros;
• Individualização das unidades;
• Matrícula própria para cada apartamento e vaga de garagem.

Só depois disso cada unidade pode ser vendida financiada.

Quanto tempo leva?

Aqui é preciso ser honesto:

Regularização não é instantânea.

Na média, os processos levam em torno de 1 ano, pode até demorar mais que isso, dependendo da complexidade e da documentação existente.

A boa notícia é que os processos na prefeitura de Florianópolis estão organizados e mais ágeis, mas o tempo dos órgãos públicos existe e precisa ser respeitado.

Por isso, o melhor conselho é simples:

Não espere precisar vender para regularizar. Não espere virar urgência.

Os benefícios vão muito além da venda

Regularizar um imóvel traz:

• Acesso ao financiamento bancário;
• Maior liquidez;
• Venda mais rápida;
• Valorização real do imóvel;
• Possibilidade de doação e herança;
• Facilidade em inventários;
• Proteção patrimonial;
• Possibilidade de usar o imóvel como garantia;
• Tranquilidade jurídica.

Regularização não é custo.

É estratégia patrimonial.

Precisa de ajuda?

Cada imóvel tem uma história, e uma solução diferente.

A equipe da Tellus Urbanismo atua desde o diagnóstico até a regularização completa, com foco em segurança jurídica, valorização e viabilidade de venda.

Se você tem um imóvel irregular e quer entender qual é o caminho, fale com a Tellus e faça uma avaliação técnica.

Organizar hoje é vender melhor amanhã.